Varejo rendas improvável para suavizar | Singapura propriedade e Real Estate News Portal

Varejo rendas improvável para amolecer

Varejo rendas improvável para amolecer
Mas Singapura operadores de retalho do achado isso difícil de sustentar as suas actividades, escreve SHERENE SNG

SHOPPING parece estar na psique de cada singapurenses, mas como será a dinâmica no sector do comércio a retalho - subir rendas em particular - reformular o nosso passatempo favorito? Primeiro, vamos olhar para a situação actual, onde o espaço é pequeno inched-se por menos de 2 por cento entre 2003 e 2007 - a partir de 34,07 milhões para 34,64 milhões de m² m² no final de 2007.

Isso foi seguido por cerca de retalho rendas Singapura subindo 33,9 por cento no mesmo período. A ilha de largura loja arrendamento índice cresceu de 86,9 no 4T 2003 no 4T 2007 para 116,4.

Todos os segmentos do mercado varejista viu aluguer aumenta. Por exemplo, na Orchard Road (central), a média mensal bruto arrendamento no final de 2007 foi de US $ 45,45 por m² por mês (PSF hs), a partir de $ 36.88 hs PSF, no início de 2005. Média mensal bruta de aluguer para as áreas suburbanas subiu para 28,98 dólares pm PSF, passando de 26,35 dólares PSF pm três anos atrás.

A estes níveis, eles ainda estão atrás de alguma forma rendas prime retalho em Hong Kong ($ 86.40 hs PSF), Londres (126,61 dólares PSF pm) e Nova Iorque (142,77 dólares PSF pm).

Mas rendas prime em Kuala Lumpur e Bangcoc são inferiores em Singapura. As comparações são feitas com rendas das típicas lojas de retalho locais prime, ou seja, situado no piso térreo e com boa fachada.

Qual é o impacto do aumento dos aluguéis em shopping centers e de como isso vai causar impacto do freguês?

Varejo custo é, em grande medida feita de renda, salários, formação, publicidade e promoção (A & P) e para alguns retalhistas, bastidores apoio. Quando aluguel sobe, e as receitas não origem a uma medida semelhante, os retalhistas vão gastar menos em outras áreas. Ao longo do tempo, eles vão cortar gastos em P & A ou de formação como forma de dominar os custos.

Para alguns comerciantes, especialmente as pequenas e médias empresas, os lucros são reduzidos até ao ponto em que eles mantêm, por razões de negócio que vai manter, ou seja, a sua estadia lojas abertas apenas o tempo que estas podem cobrir as despesas.

Do retalhistas sensação de que são excluídas do mercado?

Um vendedor me disse que as rendas tornaram-se demasiado elevado e muitos deles estão sentindo a pitada. Se não fosse pelo fato de que ele havia comprado sua própria loja, que seria difícil para ele. Ele sentiu que muitos moradores estão a enfrentar tempos difíceis e têm dificuldades para manter seus negócios.

Não ajuda que os retalhistas consideram difícil controlar outros custos operacionais, incluindo os salários do pessoal e, no caso de alimentos e bebidas operadores, os custos dos alimentos. No caso de uma moda retalhista, os custos do pessoal normalmente compõem 10/12 por cento de suas vendas. Este é mais elevada do que, digamos, de Hong Kong, onde os custos do pessoal pode variar 8-10 por cento das vendas.

De forma geral, os retalhistas querem estar no negócio de longo prazo. No entanto, para justificar o investimento no negócio, eles precisam de segurança da posse. Se eles são incertos quanto tempo eles vão estar em um determinado shopping, elas seriam relutantes em colocar em um lote de investimento. Não faria sentido para treinar pessoal e criar uma base de clientes, apenas para fechar depois de três anos devido à alta rendas.

Todos estes impactos do consumidor. Quando os centros comerciais são principalmente tenanted aos retalhistas com profunda bolsos, centros comerciais, irá ver uma duplicação desses inquilinos e isso irá resultar em menor variedade de clientes. Para os retalhistas que operam em margens mais baixas, por exemplo, eletrônica, elétrica e de tecnologia lojas, livrarias e supermercados em grande formato, há preocupação de que um dia eles já não podem ser encontrados em centros comerciais.

Para diferenciar-se da concorrência, senhorios olhar para os novos conceitos para as suas lojas comerciais. Fresh conceitos será um empate, mas os retalhistas podem estar relutantes em pôr em novas marcas, devido à alta configuração custos envolvidos. Licenciados e licenciados têm que pagar um monte de dinheiro para os direitos de criação de novas marcas em Cingapura. Alto aluguer custos retalhistas fazer pensar duas vezes sobre testar novos conceitos, devido aos riscos envolvidos. Uma maneira de resolver isso seria para senhorios de cobrar esses operadores baixa renda para ajudá-los a obter uma posição no mercado. Comportamento do consumidor é outro pesadelo dos retalhistas. Singaporeans são vistas como parcimonioso e com menor rendimento disponível. Um grande número deles desfrutar tendo orçamento voos no exterior para fazer compras e comer. No entanto, os números do Departamento de Estatística e Singapura Knight Frank Pesquisas mostram que o valor das vendas a retalho (excepto veículos automóveis) tem aumentado ao longo dos últimos cinco anos a US $ 22,53 bilhões em 2007. Este é um aumento de 9,02 por cento em relação ao ano anterior.

Aumentos similares para as vendas a retalho por pé quadrado de espaço comercial e de vendas a retalho per capita têm sido observados. Em 2007, as vendas a retalho de US $ 650,50 do total de PSF retalho circulante foi capturado, um aumento de 9,57 por cento em relação ao ano anterior. Em uma base per capita, os pequenos vendas foram de US $ 4.814. Isto significa que cada pé quadrado de espaço comercial é a mais agitada de vendas a cada ano. E cada pessoa em Cingapura é também gerar mais vendas em cada ano. Juntamente com o aumento anual de turistas, vendido será certamente impulsionou as vendas.

No ano passado, Singapura sucesso garantido o direito de acolher a corrida de Fórmula Um de cinco anos, começando com o inaugural 2008 Formula One SingTel Singapore Grand Prix. Este, juntamente com os próximos projetos como os dois resorts integrados, o rejuvenescimento da Orchard Road, o desenvolvimento dos Jardins By The Bay e do Esporte Hub irá colocar Portugal no bom caminho para atingir o Singapore Tourism Board 2015 da meta de US $ 30 milhões em receitas e turismo 17 milhões de visitantes. Em 2007, os valores foram de US $ 13,8 bilhões e 10,3 visitantes, respectivamente.

Finalmente, haverá uma desaceleração do aumento do aluguer retalhistas esperança? Será que vamos enfrentar um overhang abastecimento nos próximos anos?

Entre agora e 2010, cerca de 6,8 milhões de m² de espaço comercial está previsto para entrar em funcionamento. Isso realmente funciona para menos pés de espaço comercial por pessoa do que actualmente: Haverá uma taxa estimada de 6,89 m² de espaço comercial per capita da população, para baixo de 7,4 m² em 2007.

Parece que o esperado, para o amolecimento das rendas não pode materializar. Então o que podemos olhar em frente para os consumidores? Será que vão suportar o peso dos retalhistas "alta dos custos de exploração devem estes ser transferidos para eles? Essa é a última coisa que eles querem.

O que queremos é compradores para visitar shoppings onde o proprietário e os arrendatários agir em conjunto para produzir uma nova e vibrante mistura retalho. Sempre que podemos encontrar marcas conhecem e sabem que, quando voltar, estes nomes ainda estará lá. Sempre que lojas são bem abastecido e as vendas são conhecedores do pessoal sobre a mercadoria.

No entanto, os pequenos operadores tomarem as suas conduzir a partir de seus clientes. Em certa medida, os nossos hábitos forma compras a retalho ambiente. Sem dúvida, Singapura do mercado é relativamente pequena, mas se compradores enviam uma mensagem clara sobre os produtos e serviços que eles realmente querem e gastar seu dinheiro nesse sentido, então o fantasma do aumento dos aluguéis não será tão desanimador como parece.

Sherene Sng é chefe, varejo, Knight Frank Pte Ltd.

Singapura Imóvel - Compra, Venda, Aluguel e Invest
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