Mudar home investimento cena

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Desembarcadas no mercado não-residenciais com maior probabilidade de ganho de afluxo de estrangeiros talento, disse Chua YANG LIANG e JACQUELINE WONG

Singapore's não desembarcaram mercado residencial ponha em um bom desempenho no ano passado, sub-prime não obstante, impulsionada pelo luxo e revenda prime segmentos cujos valores viu deslumbrante capital em relação ao ano anterior o crescimento de 51,7 por cento e 50,6 por cento, respectivamente.

Luzes, câmara, acção: Principais projetos e eventos, incluindo a Marina Bay Sands resort integrado (acima), a Singapore Formula One Grand Prix e os Jogos Olímpicos da Juventude Singapura em 2010, Singapura vai empurrar um entalhe sobre a lista de destino turístico e também aumentar expatriados a força de trabalho ea procura de habitação
O dinamismo compra sentimento acoplada com alta liquidez global ajudou a impulsionar os preços condomínio high-end além de US $ 4.000 por pé quadrado marca, com um novo desenvolvimento declaradamente fechando em US $ 5,000 PSF - um marco histórico.

Estimuladas pela grande diferença de cerca de 35 por cento entre revenda e lançar novos residenciais preços em prime distritos (9-11), investidor juro estava em um pico em 2007. Houve $ 8,5 bilhões em vendas coletiva transaccionados por investidores institucionais e desenvolvedores. Isto é 18 por cento a mais do que o valor das ofertas feitas em bloco, em 2006 e 2005 juntos ($ 7,2 bilhões).

Com o novo bloco regulamentares introduzidas em Outubro passado, os custos globais da venda colectiva trata subiram e conjugada com o sentimento geral cauteloso, o nível das transacções em bloco será mais moderado em 2008.

A euforia no mercado residencial não desembarcado é um subproduto do inesperado uma alargada população estrangeira que catapultou procura locação para um novo nível e mudou o investimento residencial. Enquanto as nuvens sobre interposto pelo sub-prime os E.U. debacle permanecer no curto prazo, as perspectivas a longo prazo é positivo.

Shifting comprador demografia

Como a taxa de natalidade da população indígena é inferior a substituição nível, a imigração é necessária para sustentar o crescimento contínuo da economia local. Em 2007, a população total situou-se em 4,59 milhões de estrangeiros tornando-se muito mais de um milhão. Este é um aumento de 33 por cento dos 750.000 estrangeiros registados em 2000.

Naturalmente, o mercado residencial se sente o impacto deste súbito afluxo. O rácio de singapurenses compradores no Núcleo Central região hoje é menos de metade, enquanto os estrangeiros não-residentes do estado tenham reconhecido até um quarto do total de compradores. Embora menos acentuado na região Centro Fora, propriedade estrangeira (excluindo as empresas) também aumentaram em cerca de nove pontos percentuais.

Contínuos esforços governamentais para atrair investimentos estrangeiros e à imigração de políticas favoráveis a apoiar este longo prazo o crescimento económico irá beneficiar o mercado residencial tremendamente.

No ano passado, o Conselho de Desenvolvimento Económico interposto em mais de US $ 16 bilhões em compromissos em activo fixo de investimento. Estes são esperados cerca de criar 28.600 novos postos de trabalho e adicionar $ 11,6 bilhões por ano para o PIB da Singapura. Esta forte criação de emprego beneficiou tanto locais e estrangeiros - locais de emprego cresceu de 92.100 estrangeiros, enquanto o emprego saltou por uma notável 144500. Como resultado do crescimento mais lento em Singapura indígena da força de trabalho e um rápido aumento nas oportunidades de emprego, uma saída de três dos 2,73 milhões de pessoas empregadas em Cingapura é um estrangeiro.

Contínuo crescimento da população é essencial para a nossa economia de combustível do motor. A população estimada em 6,5 milhões, é projetado para ser cumprida em 40 a 50 anos, predominantemente através da imigração. Esses estrangeiros não se qualificam para a habitação subsidiada e requerem aprovação ministerial para a compra de qualquer desembarcados propriedades. Portanto, a não-residenciais desembarcados mercado é susceptível de se sentir a maior parte desta demanda.

Só em 2007 sozinhos, os estrangeiros e residentes permanentes (PRS) chalked até 8.884 unidades em vendas (cerca de 77,8 por cento superior a 2006), que representa 29,1 por cento do total dos privados não-residenciais desembarcados transacções. Este valor de vendas é o mais elevado em 13 anos e é susceptível de aumentar ao longo do tempo.

Enquanto compradores estrangeiros são ainda predominantemente a partir de nossos países vizinhos - Indonésia, Malásia e Tailândia - os compradores estão se tornando cada vez mais diversificadas. A próxima grupos emergentes são sul-coreanos (7 por cento), Continente Chinês (7 por cento) e índios (12 por cento). Importantes países que fazem a sua primeira incursão no mercado incluem Singapura Mianmar, o Oriente Médio, Rússia e Irlanda.

Regresso de compradores corporativos

Outra tendência é subir residencial investimentos realizados pelos fundos e de propriedade das instituições financeiras, desde 2003. Atraídos pela rendimentos acima de 4 por cento entre 2003 e H105, estes investidores institucionais estrangeiros bati até unidades residenciais para injetar em suas produções com foco carteiras de investimento. Nos últimos 12 meses, embora tenham rendimentos compactado para menos de 4 por cento, os juros a partir de fundos do Oriente Médio e oportunista fundos tem sido forte.

Dos US $ 2,6 bilhões no valor de não-residenciais desembarcados evolução, 42 por cento foram transaccionados por estes fundos, e tudo incluído a partir de várias unidades para todo condomínio blocos desenvolvimento e até mesmo locais. Estes investidores incluem Macquarie Global Property Advisors, Kuwait Finance House e com base nos EUA, Wachovia Desenvolvimento.

Os investidores institucionais continuam otimistas sobre o potencial de cabeça para o mercado residencial Singapura. Muitos desses investidores estão olhando para retorno total, ou seja, incluindo a apreciação de capital e não apenas rendimentos rendimento. A maioria dos investidores têm bombeado esses projetos em sua carteira de investimento.

A minoria tem saído por equitação sobre o crescimento dos capitais locais ou preço diferenciado quando estas propriedades foram comercializados no país de origem desses fundos estrangeiros. Esta tendência de institucionais compradores no mercado residencial é provável que se mantenha. O interesse é alimentado com o novo arranjo de Singapura onde vários novos desenvolvimentos e iniciativas foram listados para transformá-lo em uma cidade global.

Nova vida

Com o turismo um componente chave do PIB, dois enormes resorts integrados estão agora em construção - Marina Bay Sands, localizado na Marina Sul (concluído em 2009) e World Resorts em Sentosa (conclusão em 2010). Outros projectos-chave e eventos incluem a Singapore Formula One Grand Prix e os Jogos Olímpicos da Juventude Singapura em 2010. A realização destes projectos e eventos irão empurrar Cingapura até um entalhe na lista de destino turístico e também aumentar o pessoal expatriado e à procura de habitação.

Pró-ambiente empresarial

Singapore's força reside na sua isento de corrupção governamental, social e politicamente estável clima, sólidos fundamentos económicos, favorável às políticas fiscais, e um bem regulamentado e robusto setor financeiro. Portugal sempre foi entendida como uma forma segura, pró-ambiente empresarial que é apoiada por uma bem respeitada governo com políticas coerentes e transparentes que protegem empresas »física e à propriedade intelectual (PI) investimentos.

Os investidores também podem aproveitar os benefícios de uma extensa rede global de acordos de comércio livre, a prevenção de acordos sobre dupla tributação e de investimentos garantia acordos. Não mais visto como um pequeno ponto vermelho na cena mundial, Singapura já transformou-se em uma plataforma global de negócios e investimentos. No World Competitiveness Yearbook 2007, Singapura foi classificado em segundo lugar para os E.U. como a economia mais competitiva a nível mundial.

Enquanto a banca e os seguros relacionados com serviços ainda constituem o maior componente do PIB do sector financeiro, vários pólos financeiros emergentes têm contribuído cada vez mais para o seu crescimento. Estes incluem o sentimento de minúsculas indústrias de riqueza consultoria, corretagem e de tesouraria clusters. Colectivamente, estes sectores contribuem para o crescimento de Cingapura como um centro financeiro internacional e competitiva.

Singapura base racial e multicultural do mundo corporativo também oferece um prato plataformas de negócios realizado em uma escolha de outros idiomas além do Inglês.

As conexões de rede e cultural que a população indígena tem com seus países vizinhos que Singapura o ideal caldeirão onde ofertas são feitas entre a Ásia eo resto do mundo. Combinado com um bem-educados e altamente qualificada força de trabalho, de classe mundial e uma rede de transportes aéreos, marítimos e infra-estruturas TI, não é de estranhar que o capital, espírito empreendedor e talento foram atraídos para esta ilha cidade-estado.

Consequentemente, mais de 26.000 empresas internacionais fizeram Singapura seu acampamento, bem como uma porta de entrada para a região.

Hubs de hubs

Cingapura é também reconhecido como um dos principais centros de gestão de activos na região Ásia-Pacífico. Sua pró-business quadro regulamentar e concorrencial quadro fiscal também liderou reiterou o seu sucesso como um hub.

A operação de Changi Airport's Terminal 3, juntamente com a proposta de Seletar Aerospace Park permitiu que a cidade estado para consolidar o seu estatuto como um hub da aviação regional, bem como uma aeroespacial manutenção, reparo e revisão geral (MRO) hub.

Ranked as melhores na Ásia pela Organização Mundial de Saúde, em Singapura, também estabeleceu-se como uma plataforma multi-facetada médicos servindo a Ásia eo mundo e está ganhando uma reputação global como uma convenção e centro de formação médica.

Mais de 400.000 pacientes internacional visita Singapura para uma vasta gama de serviços de saúde anualmente. Também tem atraído muitos mundo renomados profissionais médicos para trabalhar nos hospitais acreditados internacionalmente e especialidade centros localizados aqui.

Além priding-se de uma norma internacional sistema de ensino, Portugal também tem atraído instituições de classe mundial, com fortes ligações à indústria criar centros de excelência no ensino e na investigação. Incluem respeitados nomes como Insead e University of Chicago Graduate School of Business.

Para satisfazer a crescente procura de qualidade escolas para crianças expatriado, a lista de escolas internacionais também tem sido crescente. O NPS Escola Internacional, parte de um grupo pioneiro das instituições de ensino com sede em Bangalore, Índia, Singapura abriu seu campus em janeiro de 2008, enquanto a United World College of Sudeste da Ásia, anunciou planos de criar uma segunda campus.

Com tais Accolades e desenvolvimento contínuo crescimento em cada sector económico, Singapura continua a atrair uma reserva global de investidores e talento. Incoming talento não só irá trazer os seus conhecimentos únicos, mas também procura colocar no mercado da habitação. Eventualmente, alguns deles irão trazer as suas famílias e, eventualmente mesmo considerar residência permanente.

Todos estes desenvolvimentos têm coletivamente Singapura posicionado no topo da lista de muitos investidores globais, oferecendo-lhes a confiança necessária para continuar a investir no mercado residencial Singapura.

Uma cidade global nos trópicos

Em Singapura a ser uma base para muitos conglomerados regionais e internacionais, que é também a casa de uma miríade de talentos globais e suas famílias. Singapura é, de facto, transformar-se em uma cidade global nos trópicos, possivelmente perto de ser a par com Londres e Nova Iorque, no Ocidente.

O crescimento económico da Ásia, especialmente a China ea Índia, foi filtrada através de uma dinâmica economia de Singapura, resultando em um aumento da demanda para os escritórios e habitação espaço. Ambos os escritórios e habitação rendas têm escalada dos preços durante o ano passado. No entanto, os preços permanecem altamente competitivo quando comparado com cidades globais como Londres, Nova York e Hong Kong.

Singapura posicionamento estratégico da subida global entre dois motores económicos da Índia e da China torna uma escolha popular de deslocalização, se não como uma base para uma segunda casa para expatriados.

A não-residenciais desembarcadas no mercado continuará a beneficiar ainda mais a partir da entrada desses estrangeiros. A demanda para a piscina não desembarcaram mercado residencial, o que tradicionalmente veio da população local e os residentes de países vizinhos - a Malásia ea Indonésia - se torne mais etnicamente diversa com compradores provenientes da China, Índia, Coreia e de entidades empresariais aumentar a sua quota.

O seu multiculturalismo ea tolerância de diversas etnias apoio à rápida e suave assimilação de novos imigrantes na sociedade de maior dimensão - uma força sociológica que favorece enormemente Singapura. Este atributo vai continuar a atrair os expatriados, bem como moradores de outras cidades da Ásia para Singapura.

No longo prazo, a propriedade estrangeira de propriedades residenciais em Singapura irá tornar-se cada vez mais cosmopolita do que a de Hong Kong, é provável que continue a ser dominado pelo continente chinês. O nível de propriedade estrangeira continuará a aumentar e, eventualmente, lembram o que é encontrado em Londres hoje - o primeiro mundial de Singapura cidade dos trópicos.

Chua Yang Liang é chefe de pesquisa, o Sudeste Asiático, Jones Lang LaSalle, e Jacqueline Wong é chefe de residenciais, Singapura, Jones Lang LaSalle

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