HDB wederverkoop buzz voort te zetten

HDB wederverkoop buzz voort te zetten
Voor een grotere weerstand en koper en een verwachte toename in het aanbod af te halen sommige glans, zegt EUGENE LIM

HDB wederverkoopprijzen versneld hun klim in de tweede helft van 2007 voor een volledig jaar winst van 17,5 procent, op de rug van een sterke economie, helderder op werk en vraag-en aanbodfactoren. De HDB Resale Price Index (RPI) steeg 6,6 procent in het derde kwartaal en 5,7 procent in Q4, na 1,3 procent en 3 procent stijgt voor het eerste en het tweede kwartaal.

Robuuste groei: Highly bekendheid transacties hebben gehouden HDB de markt voor wederverkoop in een staat van euforie sinds het midden van vorig jaar, met enkele verkopers veeleisende maar liefst $ 200.000 contanten over waardering
De 17.5 per cent jump in de wederverkoopprijzen vorig jaar was dramatisch vergeleken met slechts 2 procent in 2006. Maar het was nog steeds veel minder dan de 34,3 procent stijging in 1996 gezien. Op 121,7 punten, de RPI in Q4 2007 is slechts 11 procent verlegen van de piek van 136,9 punten in Q4 1996. Naarmate de economie beter en kopers waren herinrichting tot grotere wooneenheden. De regering van de uiteindelijke doelstelling voor een bevolking van 6,5 miljoen heeft gezien een toename van het aantal permanente bewoners (PRS) in Singapore. Deze laatste kopen doorgaans hun HDB huizen uit de markt voor wederverkoop, omdat zij niet in aanmerking voor het kopen van nieuwe appartementen direct van de HDB.

De stijging van de particuliere eigendom prijzen van vorig jaar worden uit een segment van would-be upgraders, die had geen andere keus dan hun huizen te kopen uit de HDB markt voor wederverkoop. Ook de sterk groeiende aandelenmarkt en de golf van collectieve verkoop in de particuliere woningmarkt hebben ontketende een groep van cash-rijke woningzoekenden, van wie er velen kiezen voor high-end wederverkoop HDB-eenheden. Deze groep is bereid te betalen voor woonruimte boven dollar die het best passen bij hun criteria.

De toenemende vraag, gekoppeld aan de sterkere koopkracht van een aantal van deze kopers, geholpen steiler de curve wederverkoop marktprijs in de tweede helft van 2007.

In november 2007, werd gemeld in de media dat een 32-jarige vijf-kamer-appartement in Marine Parade met een volle zee werd verkocht voor $ 730.000. Die troeven het vorige record van $ 720.000, die in juni door een vrij nieuw vijf-room flat in Kim Tian Place. Blijkbaar is de koper niet eens de moeite om te wachten op het vlakke de waardering en kocht het alleen maar omdat hij vond het leuk.

In januari van dit jaar, een 20-jarige 'penthouse' executive maisonette in Bishan veranderd handen voor bijna $ 100.000 contanten over waardering (cov). De kopers, die waren huis-jacht voor bijna negen maanden, waren bereid te betalen boven dollar omdat er een beperkte oplage van dergelijke flats. Er zijn niet meer dan twee dozijn van deze eenheden in Bishan. Op de bovenzijde van het maken van de grote cash uitgeven, de kopers van plan zijn uitgebreide renovaties tot het maken van hun leefstijl ideale huis.

Dergelijke transacties zijn grootste aandacht in de media hield de HDB markt voor wederverkoop in een staat van euforie sinds het midden van vorig jaar. Veel verkopers hoopvol hiked vraagt de ene op de prijzen, met een aantal veeleisende maar liefst $ 200.000 cov.

De cov is het bedrag dat wordt betaald boven de waardering van een flat en kan niet worden betaald uit een woningkrediet of gelden van de Centrale Provident Fund (CPF). Hoe hoger de cov geëist door de verkopers, hoe meer cash nodig is van de kopers.

Cash component

Met de hoge cov geëist door de verkopers van HDB wederverkoop centraal gelegen appartementen, kopers die niet hebben of niet bereid zijn om deel met zoveel cash hebben draaien met afgelegen HDB landgoederen als Sengkang en Punggol. Deze gebieden, die werden geschuwd enkele jaren geleden, worden steeds populairder onder die op zoek zijn naar een betere prijs. Volgens de HDB Q4 2007 nummers, het middenlangsvlak cov voor een periode van vijf wederverkoop HDB-kamer appartement in Sengkang was $ 23.000, vergeleken met $ 79.000 voor een soortgelijke flat in centraal gelegen Queenstown.

Om te voorkomen dat te betalen cov hoog in de markt voor wederverkoop, veel kopers die niet in een dringende behoefte zijn aangetrokken om de nieuwe flats die gebouwd zijn of verhandeld door de HDB-en particuliere ontwikkelaars. Dit komt omdat deze afnemers zou hebben met mond ten hoogste 5 procent van de koopprijs als ze het nemen van een banklening voor de financiering van de aankoop. Degenen die in aanmerking komen voor een lening HDB volledig zal worden gefinancierd door CPF gelden samen met de lening van de HDB. Zeer weinig geld, indien die er zijn, is nodig, vandaar dat deze flats zijn Pullers menigte, zodra ze worden te koop aangeboden.

Centraal gelegen projecten - die in de gevestigde landgoederen in het kader van de recente HDB bi-maandelijkse verkoop van overtollige flats en particulier ontwikkelde uitzicht op de stad @ Boon Keng - zag overweldigende respons. Recente HDB Build-To-Order (BTO) projecten, voornamelijk in Sengkang en Punggol, zien ook goede respons, hoewel ze nog niet volledig zijn opgevolgd.

Met de toegenomen vraag, de HDB de onverkochte voorraad van overtollige flats, momenteel geschat op 2.000 eenheden, is het leegvissen. De HDB is nu de versterking van zijn programma voor het opbouwen via de BTO-regeling en zal lanceren enkele 4500 stuks in de eerste helft van dit jaar. Echter, als de nieuwe flats zal het meerdere jaren op te bouwen, de BTO-programma is een langere termijn oplossing en niet in staat zullen zijn om tegemoet te komen aan mensen met onmiddellijke huisvesting nodig heeft.

Als zodanig is in de tussentijd hebben we kunnen verwachten aanhoudend sterke vraag in de markt voor wederverkoop. Echter, zoals de meerderheid van de wederverkoop platte kopers afhangen van de financiering, is er een limiet aan hoe hoog cov transacties kunnen gaan. Verkopers dat de vraag meer dan $ 50.000 cash kan het moeilijk zijn om kopers. In januari werd gemeld door de HDB dat 25 procent van het volgrecht transacties werden voltooid tegen prijzen die niet hoger ligt dan € 10.000 boven de taxatie.

Wederverkoop volume

Hoewel het sentiment was goed in 2007, het totale volume van de verkoop 29.436 stuks was een beetje lager dan de 29.723 eenheden gesloten in 2006. Echter, het aantal van vijf-kamer-appartement en uitvoerende handelingen verhoogde in 2007 ten opzichte van 2006.

Er waren 7275 vijf-kamer wederverkoop transacties in 2007 in vergelijking met 6421 eenheden van het voorgaande jaar. Dit betekende een stijging van 13,3 procent. Ook voor de uitvoerende flats waren er 2.627 transacties die in 2007 in vergelijking met 2.229 in 2006, of een stijging van 17,9 procent in transactie nummers.

Vijf-kamer en uitvoerende wederverkoop platte transacties nu verantwoordelijk voor 25 procent en 9 procent van de totale transacties, ten opzichte van 2006 is 21 procent en 7 procent respectievelijk. Deze voorkeur voor grotere flats zal zich waarschijnlijk voortzetten voor de rest van het jaar. Dat is goed nieuws voor de ontwikkelaars van de massamarkt condominium projecten als de steun voor hun projecten is traditioneel afkomstig zijn van kopers die verblijven in de grotere HDB flats.

Outlook

Ondanks de zorgen van een door de VS geleide wereldwijde recessie inslaande Singapore, onze economische fundamenten blijven sterk. De buzz in de markt voor wederverkoop HDB zal naar verwachting doorzetten in 2008. Maar met de toename van het aantal nieuwe flats worden gelanceerd, wat de vraag zal worden weggehaald uit de markt voor wederverkoop. Als zodanig mogen we wederverkoop volume verblijf op ongeveer 30.000 eenheden voor het gehele jaar.

Wederverkoop prijzen zullen naar verwachting blijven toenemen, maar wel op een gemeten snelheid van 5-8 procent in de komende maanden als gevolg van toenemende resistentie koper en meer nieuwe levering komt op gang.

Eugene Lim is adjunct-vice-president, ERA Realty Network Pte Ltd

Singapore Property - Kopen, verkopen, verhuren en Invest
Jerry Hansin ( 65) 9027 5537
email: jerry@assetomgt.com
website: www.assetomgt.com