L'aumento della domanda di Built-to-Suit spazio

L'aumento della domanda di Built-to-Suit spazio
Con CBD affitti ufficio continua ad aumentare, le aziende sono alla ricerca di soluzioni alternative meno costose, scrivere CHRIS ARCHIBOLD e TAHLIL KHAN

Mentre la domanda per il Central Business District (CBD), uno spazio ufficio rimane molto forte, alcune tendenze significative sono emerse nel modo in cui un certo numero di società multinazionali visualizzare le opzioni in termini di posizione e il tipo di locali per la futura professione.

I due settori più attivi vedendo BTS regimi sono gli istituti finanziari e aziende IT. Un sacco di interesse si è incentrato sulla Changi Business Park come uno dei principali vantaggi, oltre alla disponibilità di siti, è il processo di assegnazione diretta del territorio.

Questo è venuto su da Singapore a favore di un'economia della conoscenza, nonché attuali dinamiche di mercato. Storicamente, l'economia di Singapore è stato in gran parte sulla base di negoziazione e ad alta intensità di lavoro del settore manifatturiero. Nel 1990, c'è stata una notevole spinta verso la tecnologia dell'informazione (IT), settore che è cresciuto come un risultato della dotcom epoca. Durante la fine degli anni 1990 e all'inizio del 2000, vi è stato uno sforzo concertato per incentivare la R & ; D attività e, più recentemente, il governo è stato incoraggiante vari settori. Che comprende in particolare il posizionamento Singapore come centro finanziario regionale.

La crescita del settore dei servizi finanziari in Italia ha avuto un effetto marcato sulla economia e sulla richiesta di alloggio da operatori finanziari globali. Molti di questi grandi case finanziarie hanno ormai raggiunto una massa critica in cui essi stanno cercando di dividere le loro operazioni sia in anteriore e posteriore uffici.

L'ufficio di Singapore mercato a fondo nella seconda metà del 2004 e ha visto un aumento di affitto 23 per cento nel 2005, seguita da 63 per cento nel 2006 e un ulteriore 67 per cento nel quarto trimestre 2007 con il grado A CBD affitti a $ 16 per m² un mese. Questo drammatico aumento degli affitti è stata alimentata dalla mancanza di fornitura e senza precedenti livelli di domanda da parte di molte multinazionali, in particolare dal settore finanziario.

Il settore high-tech ha visto anche un aumento dei canoni del 12,5 per cento, 11 per cento e 97 per cento nel 2005, 2006 e 2007 rispettivamente. Mentre 2007 ha visto un quasi raddoppio di high-tech affitti, gli aumenti dal fondo del mercato fino ad oggi sono stati da nessuna parte vicino come drammatica come l'ufficio di mercato che si è triplicato. Abbiamo una situazione in cui oggi vi è un notevole divario tra l'ufficio e hi-tech affitti.

Il divario tra media CBD l'affitto degli uffici centrali e degli affitti per l'alta tecnologia, lo spazio si è ampliato da 140 per cento nella seconda metà del 2004 a circa il 200 per cento nel quarto trimestre del 2007. Questo è a causa della maggiore aumento CBD nucleo di uffici affittati rispetto a high-tech affitti durante questo periodo.

Con CBD nucleo di uffici affittati continua ad aumentare, le aziende iniziarono a cercare alternative meno costose. Alcuni importanti istituzioni finanziarie hanno deciso di trasferire i loro dietro le operazioni di alta tecnologia spaziale, spingendo così ad alto contenuto tecnologico affitti. La forte domanda di questo tipo di spazio in coda fine del 2007 e l'inizio del 2008 ha portato a high-tech affitti in crescita ad un tasso più rapido CBD core e decentrata zona di uffici affittati, riducendo il divario tra l'ufficio di noleggio e di alta tecnologia spaziale.

Tuttavia, rispetto ai canoni di locazione per ufficio, hi-tech gli affitti sono più gravi che mai da una prospettiva professionale costi. Dato che tutte le multinazionali stanno cercando di abbassare i costi del lavoro, e con un divario di circa $ 11 - $ 13 al mese FPF tra nucleo CBD affitti e canoni di locazione di alta tecnologia, vi è la possibilità di effettuare notevoli risparmi che fa un caso interessante per le società immobiliari manager (CRE) e chief financial officers (CFOs).

Alla luce di quanto sopra, stiamo assistendo a una crescita senza precedenti della domanda di imprese high-tech parco spazio da entrambi i tradizionali occupanti e le istituzioni finanziarie. Ci sono una serie di ragioni di questo fenomeno recente, compresi i seguenti:

Risparmi sui costi,

Consolidamento delle operazioni,

Massa critica,

La diversificazione dei luoghi (business continuity).

La fornitura di corrente ad alta tecnologia spaziale è estremamente limitata e, di conseguenza, la tendenza emergente per trasmettere il pensiero MNC deve entrare in built-to-seme (BTS) progetti. Questo può essere occupate dal proprietario o dal MNC affittate da un BTS sviluppatore su una base a lungo termine. Vale la pena di notare che, per un progetto di BTS essere finanziariamente sostenibili (per entrambe le occupanti e gli sviluppatori) che in genere devono essere di una certa scala, circa 100.000 m² e superiori.

Le principali considerazioni per MNC vedendo BTS progetti in sedi decentrate sono le seguenti:

Buona immagine aziendale con l'ufficio moderno-come facciata e paesaggistico,

Forte sostegno amenità, come i prodotti alimentari al dettaglio e ai tribunali,

Competitiva affitti,

Efficienti sistemi di trasporto, compreso l'accesso a MRT, autobus e taxi,

Greenmark certificazione come minimo - molte multinazionali hanno mandati aziendali che dettano Corporate Social Responsibility (CSR),

Capacità di creare un ambiente di lavoro di qualità. Le nostre indagini sulla ambiente di lavoro hanno dimostrato che un ambiente di lavoro di qualità aumenta la produttività. Bassa affitti per m² MNC consentono di dedicare più spazio per il personale e le strutture benessere. Nella causa principale, le aree che sono considerate da multinazionali per BTS progetti rientrano in quattro località preferita: Changi Business Park (CBP), comprese le Jurong East International Business Park (IBP), One-nord e il Science Park.

Mercato parlare indica probabile che vi siano altri luoghi che possono essere designati come high-tech come località Paya Lebar. Il motivo per cui la località di cui sopra sono favorito è l'attuale disponibilità di siti di qualità che soddisfano MNC 'requisiti. Recentemente, il 15-anno transitorio affitto ufficio siti (come quelle in Newton, e Tampines Mountbatten) hanno fornito occupanti con proposte interessanti in termini di affitti a prezzi accessibili in luoghi che faciliterà BTS sviluppi. Il BTS tendenza è stata confermata in una serie di recenti acquisizioni ben pubblicizzato. In termini del settore finanziario, si tratta di acquisizioni di sostanziale BTS strutture di back-office da DBS, la Citibank e Standard Chartered Bank. OCBC si dice anche di essere in discussioni su un regime di BTS Changi Business Park. BTS recenti acquisizioni da parte di non includere le società di servizi finanziari nel gruppo Tolaram IBP e IMC spedizione in Changi Business Park.

Ci sono molte altre aziende che sono in discussione BTS per progetti che vanno dal vivo nel 2008. Jones Lang LaSalle (JLL) è attualmente un certo numero di consulenza grandi occupanti in vari settori per loro strategie a lungo termine per Singapore. Tabella 2 dettagli l'industria profilo degli occupanti che stiamo consulenza per quanto riguarda la potenziale acquisizione di strutture di BTS.

Un punto interessante da notare è che, sulla base delle attuali JLL istruzioni, le due industrie di ricerca più attivi a BTS regimi sono gli istituti finanziari e aziende IT. Un sacco di interesse si è incentrato sulla Changi Business Park come uno dei principali vantaggi, oltre alla disponibilità di siti, è il processo di assegnazione diretta del territorio, che prevede le imprese con la linea di vista in termini di costi e certezza in termini di tempistica.

Dato l'attuale e futuro, sempre più importanza della responsabilità sociale delle imprese, BTS strutture principali imprese stanno dando l'opportunità di ridurre il loro impatto ambientale e azionisti impressionare con la loro unità aziendale ad essere buoni cittadini. Quasi ogni impegno nei confronti di un recente progetto BTS ha incorporato almeno il livello minimo di certificazione greenmark. Alcuni degli occupanti sono intese a conseguire la Gold o Platinum Plus livelli di certificazione.

La nostra casa punto di vista è che Singapore sarà un continuo trend di BTS strutture nel corso dei prossimi due anni, con i probabili acquirenti di BTS progetti piena delocalizzazioni (comprese le operazioni di front office) per l'IT, i prodotti di consumo e le industrie manifatturiere e di back office per le istituzioni finanziarie.

Questo continuerà ad essere guidato da fattori che influenzano attuale, vale a dire, gli affitti e la mancanza di forniture. Nel caso delle istituzioni finanziarie, questo sarà anche spinto dal fatto che molti ora hanno la massa critica necessaria a Singapore per una frazione di back office e front location.

L'impatto di questi regimi di BTS l'ufficio di mercato ad alta tecnologia e di mercato resta da vedere e molto dipende dalla scala di BTS impegni per i prossimi 12-24 mesi. Allo stesso modo, questo dipende anche dalla percentuale di spazio che viene assunto come espansione rispetto ai requisiti di assimilazione che è puro trasferimento dagli attuali edifici.

Chris Archibold è direttore regionale, responsabile dei mercati, Jones Lang LaSalle; Tahlil e Khan è direttore associato, responsabile di attività industriali, Jones Lang LaSalle

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