Commerce de détail loyers peu de chances d'atténuer

Commerce de détail loyers peu de chances d'atténuer
Mais Singapour opérateurs de détail de la trouver difficile de soutenir leurs entreprises, écrit Sherene SNG

SHOPPING semble être dans l'âme de chaque Singapour, mais comment la dynamique dans le secteur du commerce de détail - augmentation des loyers en particulier - remodeler notre passe-temps favori? Tout d'abord, regardons la situation actuelle, où l'espace de détail a légèrement par moins de 2 pour cent entre 2003 et 2007 - à partir de 34.07 millions de pieds carrés à 34,64 millions de pieds carrés à la fin de 2007.

Qui a été suivie par les loyers de détail autour de Singapour hausse 33,9 pour cent pendant la même période. L'échelle de l'île magasin de location de l'indice est passé de 86,9 en 4Q 2003 à 116,4 au 4T 2007.

Tous les segments du marché de détail a vu des augmentations de location. Par exemple, dans Orchard Road (central), brut mensuel moyen de location à la fin de 2007 était de $ 45.45 par pieds carrés par mois (PSF h), en hausse de 36,88 $ PSF h au début de l'année 2005. Brut mensuel moyen de location pour les banlieues est passé à 28,98 $ PSF h, contre 26,35 $ PSF h il ya trois ans.

À ces niveaux, ils sont encore loin derrière certains de détail de premier loyers à Hong Kong ($ 86,40 PSF h), Londres ($ 126,61 PSF h) et de New York ($ 142,77 PSF h).

Mais le loyer "prime à Kuala Lumpur et Bangkok sont inférieurs à ceux de Singapour. Les comparaisons sont faites avec des loyers des boutiques typiques en prime sites de détail, qui est situé sur le rez-de-chaussée et avec une bonne façade.

Quel est l'impact de la hausse des locations en galeries marchandes et comment fonctionne-t-il une incidence sur la shopping?

Commerce de détail, le coût est largement composée de loyer, les salaires, la formation, de publicité et de promotion (A & P) et pour certains détaillants, les coulisses de soutien. Lorsque le loyer augmente, les recettes et ne pas lieu à une mesure similaire, les détaillants dépensent moins dans d'autres domaines. Au fil du temps, ils vont réduire les dépenses sur A & P ou de la formation comme un moyen de maîtriser les coûts.

Pour certains détaillants, en particulier les petites et moyennes entreprises, les bénéfices sont réduits au point que leur entreprise pour maintenir l'intérêt du maintien-t-il, est que, leurs magasins restent ouverts que le temps qu'ils peuvent couvrir les coûts.

Est-ce que les détaillants estiment qu'ils sont évincés du marché?

Un détaillant m'a dit que les loyers sont devenus trop élevés et beaucoup d'entre eux se sentent le pincement. Si ce n'était pas pour le fait qu'il avait acheté son propre magasin, ce serait difficile pour lui. Il a estimé que de nombreux locataires sont confrontés à des temps difficiles et qui éprouvent des difficultés à maintenir leurs activités.

Il ne permet pas de trouver que les détaillants, il est difficile de contrôler d'autres coûts d'exploitation, y compris les salaires du personnel et, dans le cas de denrées alimentaires et des boissons opérateurs, le coût des aliments. Dans le cas d'un détaillant de mode, les dépenses de personnel représentent généralement 10-12 pour cent de ses ventes. Ce montant est plus élevé que, par exemple, Hong Kong, où les dépenses de personnel mai gamme de 8.10 pour cent du chiffre d'affaires.

Dans l'ensemble, les détaillants veulent être en affaires pour le long terme. Toutefois, afin de justifier l'investissement dans les entreprises, dont ils ont besoin de sécurité d'occupation. Si elles sont incertaines combien de temps ils seront dans une galerie marchande, ils seraient réticents à mettre en beaucoup d'investissement. Il ne serait pas logique de former le personnel et créer une base de clients, seulement de fermer après trois ans en raison de loyers élevés.

Tout cela influe sur la consommation. Quand le shopping centers sont principalement occupés par des locataires à des détaillants avec des poches profondes, shopping centers de voir un chevauchement de ces locataires, ce qui résulte en moins de variété pour les amateurs de shopping. Pour les détaillants qui opèrent sur des marges plus faibles, par exemple, de l'électronique, l'électricité et de la technologie des magasins, des librairies et les supermarchés de grand format, il est à craindre qu'un jour, mai ils ne sont plus dans shopping centers.

Pour se différencier de la concurrence, les propriétaires de rechercher de nouveaux concepts de magasins pour leurs galeries marchandes. Fresh concepts sera un tirage au sort, mais les détaillants mai hésiter à attirer de nouveaux noms de marque en raison de la forte coûts d'installation. Les titulaires de permis et les franchisés doivent payer beaucoup d'argent pour les droits de mettre en place de nouvelles marques à Singapour. Haut les frais de location des détaillants faire réfléchir à deux fois à l'essai de nouveaux concepts en raison des risques encourus. Une façon de contourner ce serait pour les propriétaires de ces opérateurs en charge de loyer plus bas pour les aider à prendre pied sur le marché. Le comportement des consommateurs est un autre Bugbear des détaillants. Singapouriens sont considérés comme économe et avec moins de revenu disponible. Un grand nombre d'entre eux bénéficient de budget en tenant vols outre-mer pour faire des achats et manger. Toutefois, les chiffres de l'Singapour Direction de la Statistique et Knight Frank Research montrent que la valeur des ventes de détail (à l'exclusion des véhicules à moteur) a augmenté au cours des cinq dernières années à $ 22,53 milliards en 2007. Il s'agit d'une augmentation de 9,02 pour cent par rapport à l'année précédente.

Des augmentations semblables pour les ventes au détail par pied carré d'espace de distribution et de vente au détail par habitant ont été observées. En 2007, les ventes au détail de 650,50 $ PSF du stock total de vente au détail a été capturé, soit une augmentation de 9,57 pour cent sur un an. Sur une base par habitant, les ventes au détail ont 4814 $. Cela signifie que chaque pied carré d'espace de vente au détail est à remous, plus de ventes chaque année. Et chaque personne à Singapour est également générer plus de ventes chaque année. Parallèlement à l'augmentation annuelle de la arrivées de touristes, la vente au détail de vente sera certainement renforcée.

L'an dernier, Singapour avec succès obtenu les droits d'accueillir la course de Formule Un depuis cinq ans, en commençant par la première édition 2008 de Formule Un SingTel Grand Prix de Singapour. Ce qui, avec les projets à venir comme les deux stations intégrées, le rajeunissement de Orchard Road, le développement de jardins de la baie et le Sports Hub de Singapour mettra sur la bonne voie pour atteindre le Singapore Tourism Board de l'objectif 2015 de 30 millions de dollars dans les recettes du tourisme et 17 millions de visiteurs. En 2007, les chiffres étaient de $ 13,8 milliards et 10,3 respectivement arrivées de visiteurs.

Enfin, sera-t-il un ralentissement de la location augmente à mesure que les détaillants espoir? Allons-nous faire face à un excédent de l'offre dans les prochaines années?

Entre maintenant et 2010, près de 6,8 millions de pieds carrés d'espace de vente au détail devrait se faire sur le marché. Qui fonctionne à moins de pieds de l'espace de vente au détail par habitant que actuellement: Il y aura, selon les estimations 6,89 pieds carrés d'espace de vente au détail par habitant de la population, en baisse de 7,4 pieds carrés en 2007.

Il semble que l'espérer-pour adoucir les loyers de mai de ne pas se matérialiser. Alors que les consommateurs peuvent-ils attendons avec intérêt? Vont-ils porter le poids de détaillants des coûts d'exploitation élevés devraient-ils être répercutés sur eux? C'est la dernière chose qu'ils veulent.

Qu'est-ce que les acheteurs veulent, c'est de visiter les galeries où le propriétaire et les locataires agir ensemble pour produire une nouvelle dynamique de vente au détail et mélanger. Où ils peuvent trouver familier marques et de savoir que quand ils reviendront, ces noms seront toujours là. Où les magasins sont bien en stock et le personnel de vente sont bien informés sur la marchandise.

Toutefois, les opérateurs de détail prendre leur avance de leurs clients. Dans une certaine mesure, nos habitudes d'achat au détail de la forme environnement. Pas de doute, de Singapour sur le marché est relativement petit, mais si les acheteurs envoyer un message clair sur les biens et les services dont ils ont vraiment besoin et de dépenser leur argent en conséquence, puis le specter de la hausse des loyers ne sera pas aussi décourageant tel qu'il apparaît.

Sherene Sng est à la tête, le commerce de détail, Knight Frank France SAS

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