Aumento de la demanda de construido-a-Traje espacial

Aumento de la demanda de construido-a-Traje espacial
Alquiler de oficinas con el CDB continúa aumentando, las empresas están buscando alternativas más baratas, escribir y TAHLIL Archibold CHRIS KHAN

Mientras que la demanda para el distrito central de negocios (CDB) de espacio de oficinas sigue siendo muy fuerte, algunos han surgido tendencias importantes en la manera en que una serie de empresas multinacionales ver las opciones en cuanto a su ubicación y el tipo de locales para la futura ocupación.

Las dos industrias más activas en busca BTS sistemas de las instituciones financieras y empresas de TI. Una gran cantidad de interés se ha centrado en Changi Business Park como una de las principales ventajas, además de la disponibilidad de zonas no urbanizadas, es el proceso de asignación directa de tierras.

Esto se ha logrado la unidad de Singapur a una economía del conocimiento así como la dinámica del mercado actual. Históricamente, la economía de Singapur se basa en gran medida en el comercio de mano de obra intensiva y las industrias manufactureras. En la década de 1990, se produjo un importante avance hacia la tecnología de la información (TI) del sector que creció como resultado de la era puntocom. Durante el decenio de 1990 y principios de 2000, hubo un esfuerzo concertado para fomentar la I actividad y, más recientemente, el gobierno ha venido alentando a los diversos sectores. Que incluye, en particular, la posición de Singapur como un centro financiero regional.

El crecimiento del sector de servicios financieros en Singapur ha tenido un marcado efecto en la economía y en el alojamiento solicitado por los actores financieros globales. Muchas de estas grandes casas financieras han llegado a una masa crítica que se busca dividir sus operaciones en ambas oficinas de delantera y trasera.

El mercado de oficinas de Singapur tocó fondo en el segundo semestre de 2004 y se registró un aumento del alquiler del 23 por ciento en 2005, seguido por el 63 por ciento en 2006 y otro 67 por ciento en el cuarto trimestre de 2007 con el grado A CDB alquila en $ 16 por m² un mes. Este espectacular aumento de los alquileres ha sido alimentada por la falta de suministro y niveles sin precedentes de la demanda de muchas empresas multinacionales, principalmente del sector financiero.

El sector de alta tecnología también ha visto incrementos en los alquileres de 12,5 por ciento, 11 por ciento y 97 por ciento en 2005, 2006 y 2007, respectivamente. While 2007 saw a virtual doubling of high-tech rents, the increases from the bottom of the market till today have been nowhere near as dramatic as the office market which has trebled. Tenemos un escenario donde hoy existe una brecha significativa entre la oficina de alta tecnología y los alquileres.

La brecha entre el promedio de alquiler de oficinas centrales del CDB y de los alquileres de espacio de alta tecnología ha aumentado de 140 por ciento en el segundo semestre de 2004 a alrededor de 200 por ciento en el cuarto trimestre de 2007. Esto es debido al mayor aumento de los alquileres de oficinas centrales del CDB, en comparación con los alquileres de alta tecnología durante este período.

Con el CDB básico de alquiler de oficinas sigue aumentando, las empresas empezaron a buscar alternativas más económicas. Algunas de las principales instituciones financieras han optado por trasladar sus operaciones de trastienda a la alta tecnología espacial, lo que presionó al alza los alquileres de alta tecnología. La fuerte demanda de este tipo de espacio en el extremo final de 2007 y principios de 2008 se ha traducido en los alquileres de alta tecnología cada vez más a un ritmo superior al CDB zona central y descentralizada de oficinas de alquiler, la reducción de la brecha entre alquiler de oficinas y espacio de alta tecnología.

Sin embargo, en comparación con los alquileres de oficina, alta tecnología, los alquileres son más convincentes que nunca, de una perspectiva de coste laboral. Habida cuenta de que todas las empresas multinacionales están buscando reducir los costos, y con una diferencia de alrededor de $ 11 - $ 13 por mes entre psf núcleo CDB alquileres y las rentas de alta tecnología, hay una oportunidad de hacer ahorros importantes que hace un caso convincente para empresas inmobiliarias gestores (CRE) y jefe de los oficiales financieros (CFOs).

En vista de lo anterior, estamos presenciando un crecimiento sin precedentes de la demanda de alta tecnología, el espacio del parque empresarial de ambos ocupantes tradicionales y las instituciones financieras. Hay una serie de razones de este reciente fenómeno, entre ellas las siguientes:

Ahorro de costes,

Consolidación de las operaciones,

Masa crítica,

Diversificación de los lugares (la continuidad del negocio).

La actual oferta de alta tecnología, el espacio es muy limitado y, por tanto, la nueva tendencia de futuro para las empresas multinacionales está construido para entrar en a medida (BTS) proyectos. Esto puede ser ocupadas por sus propietarios por el MNC de o arrendado una BTS desarrollador a largo plazo. Cabe señalar que para que un proyecto BTS para ser financieramente viable (para ambos ocupantes y los desarrolladores) que generalmente tienen que ser de una determinada escala, de aproximadamente 100,000 pies cuadrados o más.

Las principales consideraciones para las empresas multinacionales buscan en los proyectos de BTS en lugares descentralizados son los siguientes:

Buena imagen corporativa con oficinas modernas-como la fachada y el paisajismo,

Fuerte apoyo a la alimentación, tales como los tribunales y auxiliares de comercio al por menor,

Alquileres competitivos,

Eficientes los sistemas de transporte, incluido el acceso a MRT, autobuses y taxis,

Greenmark certificación como mínimo - muchos tienen ahora las empresas multinacionales que dictan los mandatos de Responsabilidad Social Empresarial (RSE),

Capacidad para crear un entorno de trabajo de calidad. Nuestras encuestas sobre el ambiente de trabajo han demostrado que la calidad de un medio ambiente de trabajo aumenta la productividad. Rentas más bajas por m² MNCs para permitir dedicar más espacio para las instalaciones y el bienestar personal. En general, las áreas que son consideradas por las empresas multinacionales para proyectos de BTS se dividen en cuatro lugares preferidos: Changi Business Park (CBP), incluyendo Oriente Jurong International Business Park (IBP), de un norte y el Parque de las Ciencias.

Hablar de mercado indica que hay probabilidades de otros lugares que pueden ser designados como lugares de alta tecnología tales como Paya Lebar. La razón de las ubicaciones anteriores son favorecidas es la disponibilidad actual de la calidad de los sitios que cumplen las empresas multinacionales los requisitos. Recientemente, los 15 años de arrendamiento de oficinas de transición lugares (como las de Newton, y Tampines Mountbatten) han proporcionado los ocupantes, con atractivas propuestas en términos de alquileres asequibles en buenas ubicaciones que faciliten la evolución de BTS. El BTS tendencia se ha confirmado en una serie de recientes adquisiciones y publicidad. En términos del sector financiero, que incluyen las adquisiciones de importantes instalaciones de oficina BTS por DBS, Citibank y Standard Chartered Bank. OCBC también que se rumorea en los debates sobre un régimen de BTS en Changi Business Park. BTS recientes adquisiciones de servicios no financieros incluyen empresas Tolaram Group en IBP y el IMC de envío en Changi Business Park.

Hay muchas otras empresas que están en conversaciones para BTS proyectos que ir a vivir en 2008. Jones Lang LaSalle (JLL) está asesorando a un gran número de ocupantes en diversas industrias en sus estrategias a largo plazo de Singapur. Cuadro 2 se detalla el perfil de la industria de los ocupantes que se encuentran el asesoramiento con respecto a la potencial adquisición de instalaciones de BTS.

Un punto interesante a señalar es que sobre la base de la actual JLL instrucciones, los dos más activos en las industrias en busca BTS sistemas de las instituciones financieras y empresas de TI. Una gran cantidad de interés se ha centrado en Changi Business Park como una de las principales ventajas, además de la disponibilidad de zonas no urbanizadas, es el proceso de asignación directa de tierras que las empresas con la línea de visión en términos de costes y la seguridad jurídica en términos de tiempo.

Dada la actual y creciente importancia futura de la RSE, BTS instalaciones principales empresas están dando una oportunidad para reducir su impacto ambiental y de impresionar a los accionistas con su campaña para ser buenos ciudadanos corporativos. Casi todos a un compromiso reciente proyecto BTS ha incorporado al menos el nivel mínimo de greenmark la certificación. Algunos de los ocupantes están destinadas a alcanzar Plus Oro o Platino, incluso los niveles de certificación.

Nuestra casa es que Singapur se verá una tendencia de BTS instalaciones en los próximos dos años, con la probable toma de los proyectos de BTS plena deslocalizaciones (incluyendo las operaciones de front-office) para la TI, los productos de consumo y las industrias manufactureras y las operaciones de gestión para las instituciones financieras.

Esto seguirá siendo impulsado por los actuales factores que influyen, es decir, los alquileres y la falta de suministro. En el caso de las instituciones financieras, esto también será impulsada por el hecho de que muchos tienen ahora la masa crítica necesaria en Singapur para una división frontal y posterior ubicación de oficina.

El impacto de estos regímenes de BTS en el mercado de oficinas de alta tecnología y el mercado está por verse y depende en gran medida de la escala de BTS compromisos durante los próximos 12-24 meses. Igualmente, esta también depende del porcentaje de espacio que se toma como la expansión en comparación con los requisitos de tener que es pura reubicación de los actuales edificios.

Chris Archibold es director regional, jefe de los mercados, Jones Lang LaSalle, y Tahlil Khan es director asociado, jefe de la política industrial, Jones Lang LaSalle

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