Steigende Nachfrage für Built-to-Suit Raum | Singapur Immobilien News-Portal

Steigende Nachfrage für Built-to-Suit-Space

Steigende Nachfrage für Built-to-Suit-Space
Mit CBD Büromietflächen weiter zunimmt, Unternehmen sind auf der Suche nach günstigeren Alternativen, schreiben CHRIS ARCHIBOLD und TAHLIL KHAN

Während die Nachfrage nach "Central Business District (CBD) Büroflächen nach wie vor sehr stark, einige wichtige Trends haben sich in der Art, wie eine Reihe von multinationalen Unternehmen, um Optionen in Bezug auf Standort und Art der Räumlichkeiten für die künftige Besetzung.

Die beiden aktivsten Branchen suchen bei BTS sind Finanzinstitute und IT-Unternehmen. Ein großer Teil der Interesse hat, sich auf Changi Business Park als einer der wichtigsten Vorteile, neben der Verfügbarkeit der grünen Wiese, ist die direkte Land Zuweisungsverfahrens.

Dies hat sich aus Singapur über den Weg zu einer wissensbasierten Wirtschaft sowie die aktuelle Dynamik des Marktes. Historisch gesehen, die Singapur-Wirtschaft wurde weitgehend auf Handels-und arbeits-verarbeitenden Industrie. In den 1990er Jahren gab es eine deutliche Richtung der Informationstechnologie (IT) Bereich, um als Ergebnis des Dotcom-Ära. Während der späten 1990er Jahre und Anfang der 2000er Jahre gab es eine konzertierte Anstrengung zur Förderung von F & und seit kurzem hat die Regierung die Förderung der verschiedenen Sektoren. Dies umfasst vor allem Singapur Positionierung als regionaler Hub.

Das Wachstum der Finanzdienstleistungssektor in Singapur hat eine deutliche Wirkung auf die Wirtschaft und für die Unterkunft verlangt von globalen finanziellen Akteuren. Viele dieser Häuser haben große finanzielle jetzt die kritische Masse erreicht, wonach sie suchen, um ihre Geschäftstätigkeit in beiden Front-und Back-Offices.

Die Singapur-Office-Markt die Talsohle in der zweiten Hälfte des Jahres 2004 und war ein Anstieg der Mieten um 23 Prozent im Jahr 2005, gefolgt von 63 Prozent im Jahr 2006 und eine weitere 67 Prozent im vierten Quartal 2007 mit Besoldungsgruppe A CBD Mieten bei $ 16 pro m² pro Monat. Dieser dramatische Anstieg der Mieten wurde durch mangelnde Versorgung und ein bisher nicht erreichtes Niveau der Nachfrage von vielen multinationalen Unternehmen, vor allem aus dem Finanzsektor.

Die High-Tech-Sektor hat auch gesehen Anstieg der Mieten von 12,5 Prozent, 11 Prozent und 97 Prozent im Jahr 2005, 2006 und 2007. Während 2007 war nahezu eine Verdoppelung der High-Tech-Mieten, die Erhöhungen von der Unterseite der Markt bis heute wurden bei weitem nicht so dramatisch, wie die Office-Markt, hat verdreifacht. Wir haben heute ein Szenario, wo es eine beträchtliche Lücke zwischen Büro-und High-Tech-Mieten.

Die Kluft zwischen den durchschnittlichen CBD Kern Büro mieten und Mieten für die High-Tech-Raum hat sich von 140 Prozent in der zweiten Hälfte des Jahres 2004 auf rund 200 Prozent im vierten Quartal 2007. Dies liegt daran, dass der höhere Anstieg der CBD Kern Büro Mieten im Vergleich zu High-Tech-Mieten in diesem Zeitraum.

Mit CBD Kern Büromietflächen weiter zunimmt, Unternehmen begann der Suche nach billigeren Alternativen. Einige wichtige finanzielle Institutionen haben sich für die Verlagerung ihrer Hinterzimmer Operationen bis hin zu High-Tech-Raum und damit die Steigerung der High-Tech-Mieten. Die starke Nachfrage nach solchen Platz am Schwanz bis Ende 2007 und Anfang 2008 hat dazu geführt, dass High-Tech-Mieten steigen stärker als CBD-Kern und dezentralen Bereich Büro mieten, Vermietung, um die Lücke zwischen Büro-und High-Tech-Raum.

Dennoch, im Vergleich zu Büromieten, High-Tech-Mieten sind mehr als je zuvor zwingend aus einem betrieblichen Kosten Perspektive. Angesichts der Tatsache, dass alle Mittelmeerdrittländer suchen betrieblichen Kosten zu senken, und mit einem Gefälle von etwa $ 11 - $ 13 psf pro Monat zwischen Kern CBD Mieten und High-Tech-Mieten, gibt es die Möglichkeit, erhebliche Einsparungen ermöglichen, die ein überzeugendes Argument für Corporate Real Estate Manager (CRE) und Chief Financial Officers (CFOs).

Angesichts der oben erleben wir beispiellose Wachstum der Nachfrage nach High-Tech-Business-Park Platz aus traditionellen Besatzer und Finanzinstituten. Es gibt eine Reihe von Gründen für diese jüngste Phänomene, einschließlich der folgenden:

Kosteneinsparungen,

Konsolidierung der Maßnahmen,

Kritische Masse,

Die Diversifizierung der Standorte (Business Continuity).

Die Stromversorgung der High-Tech-Raum ist sehr begrenzt und damit auch den Trend für uns denken multinationalen Unternehmen ist, um in built-to-Suit (BTS) Projekte. Dies kann entweder Wohneigentum von der MNC oder geleast von BTS-Entwickler auf einer langfristigen Basis. Es sei darauf hingewiesen, dass für eine BTS Projekt finanziell (für die Besatzer und die Entwickler) sie haben in der Regel zu einer bestimmten Größenordnung, ca. 100.000 m² und darüber.

Die wichtigsten Überlegungen für die multinationalen Unternehmen bei der Suche BTS Projekte in dezentralen Standorte sind wie folgt:

Good corporate image with modern office-like facade and landscaping,

Starke Unterstützung von Einrichtungen wie Lebensmittel und Gerichte Nebendienstleistungen Einzelhandel,

Competitive Mieten,

Effiziente Verkehrssysteme, einschließlich des Zugangs zu MRT, Busse und Taxis,

Greenmark Zertifizierung als Minimum - viele multinationale Unternehmen haben jetzt Mandate diktieren, dass Corporate Social Responsibility (CSR),

Fähigkeit, ein qualitativ hochwertiges Arbeitsumfeld. Unsere Erhebungen über die Arbeitsumgebung haben gezeigt, dass die Qualität Arbeitsumfeld steigert die Produktivität. Niedrigere Mieten pro m² ermöglichen Mittelmeerdrittländer zu mehr Raum für die Belegschaft und das Wohlbefinden. In den wichtigsten, den Bereichen, die von multinationalen Unternehmen für die BTS-Projekte lassen sich in vier bevorzugte Standorte: Changi Business Park (CBP), einschließlich der Jurong East International Business Park (IBP), eine Nord-und Science-Park.

Market-talk gibt es wahrscheinlich zu anderen Orten, die als High-Tech-Standorten wie Paya Lebar. Der Grund der oben genannten Standorte sind bevorzugt ist die aktuelle Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Websites, die den multinationalen Anforderungen. Vor kurzem hat die 15-Jahres-Pacht Übergangszeit Standorte (z. B. in Newton, Mountbatten und Tampines) haben die Besatzer mit attraktiven Vorschlägen in Form von bezahlbaren Mieten in guten Lagen, die die BTS Entwicklungen. Die BTS Entwicklung wurde getragen von einer Reihe von in den letzten gut bekannt Akquisitionen. In Bezug auf den Finanzsektor, die auch den Erwerb von wesentlichen BTS Back-Office-Einrichtungen von DBS, Citibank und Standard Chartered Bank. OCBC auch Gerüchten zufolge werden in den Diskussionen über eine BTS Regelung Changi Business Park. BTS jüngsten Akquisitionen von Nicht-Financial-Services-Gesellschaften gehören Tolaram-Fraktion im IBP und IMC Shipping in Changi Business Park.

Es gibt zahlreiche andere Unternehmen, die sich in Diskussionen BTS für Projekte, die live im Jahr 2008. Jones Lang LaSalle (JLL) ist derzeit die Beratung einer Reihe von großen Besatzer in verschiedenen Branchen über ihre langfristige Strategien für Singapur. Tabelle 2 enthält die Industrie Profil der Bewohner, dass wir derzeit die Beratung im Hinblick auf die mögliche Übernahme von BTS Einrichtungen.

Ein interessanter Punkt ist zu beachten, dass auf der Grundlage der aktuellen JLL Anweisungen, die beiden aktivsten Branchen suchen bei BTS sind Finanzinstitute und IT-Unternehmen. Ein großer Teil der Interesse hat, sich auf Changi Business Park als einer der wichtigsten Vorteile, neben der Verfügbarkeit der grünen Wiese, ist die direkte Land Zuweisungsverfahrens das Unternehmen mit der Linie der Augen im Hinblick auf Kosten und Sicherheit im Hinblick auf die zeitliche Koordinierung.

Angesichts der derzeitigen und die künftigen Bedeutung von CSR, BTS sind die großen Unternehmen eine Möglichkeit zur Verringerung ihrer Auswirkungen auf die Umwelt und beeindrucken mit ihren Aktionären Laufwerk zu guter Corporate Bürger. Fast alle jüngsten Engagement für eine BTS Projekt hat mindestens das Mindestniveau der greenmark Zertifizierung. Einige der Bewohner sind, die auf die Erreichung Plus Gold oder sogar Platin Ebenen der Zertifizierung.

Unser Haus Ansicht ist, dass Singapur wird eine anhaltende Trend der BTS Einrichtungen in den nächsten paar Jahren, mit dem wahrscheinlich Taker der BTS Projekte voll Verlagerungen (einschließlich Front-Office-Operationen) für die IT-, Konsumgüter-und Fertigungsindustrie und Back-Office-Operationen für die Finanzinstitute.

Dies wird weiterhin von aktuellen Faktoren, das heißt, die Mieten und die mangelnde Versorgung. Im Falle der Finanzinstitute, dieser wird auch durch die Tatsache, dass viele haben jetzt die kritische Masse in Singapur, die für eine getrennte Front-und Back-Office-Standort.

Die Auswirkungen dieser Regelungen auf der BTS-Büro-und High-Tech-Marktes bleibt abzuwarten und hängt sehr stark von der Größenordnung der BTS Verpflichtungen in den nächsten 12-24 Monaten. Ebenso ist dies auch abhängig von der Anteil der Raum, der sich als Erweiterung Anforderungen im Vergleich zu Aufnahme, die reine Verlagerung von der derzeitigen Gebäude.

Chris Archibold ist Regional Director, Leiter der Märkte, Jones Lang LaSalle und Tahlil Khan ist Associate Director, Leiter des Industrie-, Jones Lang LaSalle

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