Einzelhandel Mieten nicht zu weich

Einzelhandel Mieten nicht zu weich
Aber Singapur Einzelhandel Betreiber finden es hart, um ihre Geschäfte, schreibt SHERENE SNG

SHOPPING scheint sich in die Psyche eines jeden Singapur, aber wie wird die Dynamik im Einzelhandel - vor allem in steigenden Mieten - Neugestaltung unserer Lieblingsbeschäftigung? First, let's Blick auf die gegenwärtige Situation, in der Einzelhandelsflächen ist leicht von weniger als 2 Prozent zwischen 2003 und 2007 - von 34,07 Mio. m² auf 34,64 Mio. m² Ende 2007.

Dies wurde gefolgt von Einzelhandel Singapur steigenden Mieten um 33,9 Prozent im gleichen Zeitraum. Die Insel-weiten Raum Shop Vermietung Index stieg von 86,9 im 4. Quartal 2003 bis 116,4 in 4Q 2007.

Alle Segmente der Einzelhandel sah Miete erhöht. Zum Beispiel, in der Orchard Road (Zentral), durchschnittliche monatliche Brutto-Miete Ende 2007 war $ 45,45 pro m² pro Monat (psf Uhr), ab $ 36,88 psf Uhr zu Beginn des Jahres 2005. Durchschnittliche monatliche Brutto-Mieten für vorstädtischen Gebieten stieg auf $ 28,98 psf Uhr, ab $ 26,35 psf Uhr vor drei Jahren.

Auf diesem Niveau, sie sind immer noch weit hinter prime Einzelhandel Mieten in Hong Kong ($ 86,40 psf Uhr), London ($ 126,61 psf Uhr) und New York ($ 142,77 psf Uhr).

Aber Spitzenmieten in Kuala Lumpur und Bangkok sind niedriger als in Singapur. Die Vergleiche sind die Mieten mit der typischen Geschäfte im Prime Retail-Standorte, das heißt, befindet sich im Erdgeschoss und mit guter Fassade.

Was sind die Auswirkungen der steigenden Mieten in Einkaufszentren und wie funktioniert es Auswirkungen auf die Shopper?

Retail-Geschäft Kosten weitgehend aus der Miete, Gehälter, Ausbildung, Werbung und Verkaufsförderung (A & P) und für einige Einzelhändler, Hinterzimmer Unterstützung. Bei der Miete nach oben geht, und die Einnahmen nicht steigen in ähnlichem Maße, Einzelhändler weniger in anderen Bereichen. In der Zeit, sie werden die Ausgaben für die A & P oder Ausbildung als eine Möglichkeit zur Eindämmung der Kosten.

Für einige Händler, vor allem kleine und mittlere Unternehmen, die Gewinne auf den Punkt, dass sie für die Unternehmen, um ihn gehen, das heißt, ihre Geschäfte offen bleiben nur so lange sie die Kosten decken.

Sie Einzelhändler sind der Meinung, dass sie gequetscht werden aus dem Markt?

Ein Händler sagte mir, dass die Mieten sind zu hoch, und viele von ihnen sind die Prise Gefühl. Wenn da nicht die Tatsache, dass er gekauft hatte, sein eigenes Geschäft, es wäre schwierig für ihn. Er spürte, dass viele Mieter stehen vor schwierigen Zeiten und finden es schwierig, um ihre Geschäfte.

Es hilft nicht, dass die Einzelhändler nur schwer zu kontrollieren andere Betriebskosten, einschließlich der Gehälter, und im Falle der Lebensmittel-und Getränkeindustrie Betreiber-, Lebensmittel-Kosten. Im Falle eines Mode-Einzelhändler, dass die Personalkosten der Regel um 10-12 Prozent seines Umsatzes. Dies ist mehr als, sagen wir, Hong Kong, wo die Personalkosten können von 8-10 Prozent des Umsatzes.

Im Großen und Ganzen, Einzelhändler wollen in der Wirtschaft auf lange Sicht. Um jedoch zu rechtfertigen, Investitionen in Unternehmen, die sie brauchen die Sicherheit der Amtszeit. Wenn sie unsicher sind, wie lange werden sie in einem bestimmten Einkaufszentrum, sie würde nur ungern auf, in einer Menge von Investitionen. Es wäre nicht sinnvoll, zur Schulung des Personals und Aufbau einer Kundenbasis, nur um nach drei Jahren wegen der hohen Mieten.

All dies wirkt sich auch auf die Verbraucher. Bei Einkaufszentren sind vor allem Mietern an Einzelhändler mit tiefen Taschen, Einkaufszentren wird eine Verdoppelung der Mieter und dies dazu führen wird, in weniger Sorte für Shopper. Für Einzelhändler, die am unteren Rand, zum Beispiel, Elektronik, Elektro-und Technologie-Shops, Buchhandlungen und Supermärkten große Format, es wird befürchtet, dass sie eines Tages nicht mehr gefunden werden in Einkaufszentren.

Um sich von der Konkurrenz, Vermieter suchen nach neuen Konzepten für ihre Shopping-Malls. Frische Konzepte werden erstellt, aber Einzelhändler möglicherweise zögern, um in neue Marken aufgrund der hohen Setup-Kosten. Lizenznehmer und Franchisenehmer zu zahlen haben eine Menge Geld für die Rechte, um neue Marken in Singapur. Hohe Mietkosten Einzelhändler machen sich gut überlegen, Erprobung neuer Konzepte, da die damit verbundenen Risiken. Ein Weg, um dies wäre für Vermieter zu solchen Betreibern niedrigere Miete zu helfen, Fuß zu fassen auf dem Markt. Verhalten der Verbraucher ist ein Popanz der Einzelhändler. Singapurer sind als sparsame und mit weniger verfügbares Einkommen. Eine große Zahl von ihnen genießen die Budget-Flüge im Ausland einkaufen und essen. Doch, aber Zahlen aus dem Singapur Abteilung Statistik und Knight Frank Forschung zeigen, dass die Einzelhandelsumsätze Wert (ohne Kraftfahrzeuge) hat sich in den letzten fünf Jahren bis zu $ 22,53 Milliarden im Jahr 2007. Dies ist ein Anstieg von 9,02 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Ähnliche Erhöhungen für den Einzelhandel Umsatzes pro Quadratmeter Einzelhandelsfläche und Einzelhandelsumsätze pro Kopf festgestellt wurden. Im Jahr 2007, im Einzelhandel einen Umsatz von $ 650,50 psf für den gesamten Einzelhandel Lager wurde erfasst, was einem Anstieg von 9,57 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auf einer Pro-Kopf-Basis-, Einzelhandels-Umsatz 4814 $. Dies bedeutet, dass jeder Quadratmeter Einzelhandelsfläche ist Churning mehr Umsatz pro Jahr. Und jede Person in Singapur ist auch mehr Umsatz pro Jahr. Zusammen mit der jährlichen Zunahme der touristischen Ankünfte, Einzelhandel Verkauf wird sicherlich gestärkt.

Im vergangenen Jahr, Singapur erfolgreich sich die Rechte an der Formel-Host ein Rennen für fünf Jahre, beginnend mit dem ersten 2008 SingTel Singapore Formula One Grand Prix. Dies, zusammen mit der anstehenden Projekte, wie die beiden integrierten Resorts, die Verjüngung der Orchard Road, die Entwicklung von Gärten Durch die Bucht und die Sport-Hub wird Singapur auf dem Weg zur Erreichung des Singapore Tourism Board's 2015 Ziel von 30 Millionen US-Dollar in den Tourismus-Einnahmen und 17 Millionen Besuchern. Im Jahr 2007 lagen die Zahlen bei $ 13,8 Milliarden und 10,3 bzw. Besuchern.

Schließlich gibt es eine Verlangsamung der Miete erhöht als Einzelhändler hoffen? Werden wir mit einer Lieferung Überhang in den nächsten Jahren?

Zwischen jetzt und 2010 etwa 6,8 Mio. m² Einzelhandelsfläche ist für Strom. Das funktioniert auf weniger Füße Einzelhandelsfläche pro Person als bisher: Es wird zu einer geschätzten 6,89 m² Einzelhandelsfläche pro Kopf der Bevölkerung, nach unten von 7,4 m² im Jahr 2007.

Es scheint, dass die erhofften für die Anpassung der Mieten dürfen nicht zum Tragen kommen. Was können die Verbraucher freuen uns auf? Werden sie tragen die Hauptlast der Einzelhändler "hohen Kosten sollten sich diese an sie weitergegeben werden? Das ist das Letzte, was sie wollen.

Was Kunden wollen, ist Einkaufszentren zu besuchen, wo der Vermieter und Mieter gemeinsam handeln, um eine frische und lebendige Mischung Einzelhandel. Wo finden sie kennen und wissen, dass Marken, wenn sie wieder, diese Namen wird noch da sein. Wo Geschäfte sind gut sortierten und Vertriebsmitarbeiter sind Kenntnisse über die Ware.

Der Einzelhandel Betreiber nehmen, von ihren Kunden. Bis zu einem gewissen Grad, unsere Shopping-Gewohnheiten Form der Einzelhandel. Kein Zweifel, Singapur-Markt ist relativ klein, aber wenn Kunden eine klare Botschaft über die Waren und Dienstleistungen, die sie wirklich wollen und ihr Geld werden, dann das Gespenst der steigenden Mieten nicht so entmutigend, wie es scheint.

Sherene Sng leitet, Einzelhandel, Knight Frank Pte Ltd

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