التجزئة الإيجارات من غير المرجح أن تخفف

التجزئة الإيجارات من غير المرجح أن تخفف
ولكن التجزئة في سنغافورة مشغلي يجدون صعوبة في الحفاظ على أعمالهم التجارية ، وكتب شيرين SNG

ويبدو أن التسوق في نفسية كل من سنغافورة ولكن كيف سوف ديناميات في قطاع تجارة التجزئة -- ارتفاع الإيجارات على وجه الخصوص -- إعادة تشكيل المفضلة لدينا هواية؟ أولا ، دعونا ننظر إلى الوضع الحالي ، حيث المساحة المخصصة لتجارة التجزئة قد صعدت من قبل أقل من 2 في المائة بين عامي 2003 و 2007 -- من 34.07 مليون قدم مربع إلى 34.64 مليون قدم مربع في نهاية عام 2007.

هذا وقد تم تليها سنغافورة التجزئة حول ارتفاع الإيجارات 33.9 في المائة في نفس الفترة. الجزيرة الفضائية على نطاق متجر استئجار مؤشر نمت من 86.9 في 4Q 2003 إلى 116.4 في 4Q 2007.

جميع قطاعات سوق التجزئة شهدت زيادات الإيجار. فعلى سبيل المثال ، في شارع البستان (سنترال) ، والمتوسط الشهري لإجمالي الإيجار في نهاية عام 2007 كان 45.45 دولار لكل قدم مربع شهريا (psf الساعة) ، ارتفاعا من 36.88 دولار psf الساعة في بداية عام 2005. المتوسط الشهري الإجمالي لاستئجار مناطق الضواحي ارتفع الى 28.98 دولار psf الساعة ، ارتفاعا من 26.35 دولار psf الساعة قبل ثلاث سنوات.

على هذه المستويات ، فإنها ما زالت بطريقة ما وراء رئيس والتجزئة الايجارات في هونغ كونغ (psf الساعة 86.40 دولار) ، لندن (126.61 دولار psf الساعة) ونيويورك (142.77 دولار psf الساعة).

ولكن رئيس والايجارات في كوالا لامبور وبانكوك هي أقل مما كانت عليه في سنغافورة. وقد تجرى مقارنات مع الايجارات للرئيس في عادة محلات التجزئة المواقع ، التي هي ، والواقعة في الطابق الأرضي وجيدة مع واجهة.

ما هو أثر ارتفاع الإيجارات في مراكز التسوق ، وكيف أنه لا أثر للمشتري؟

تجارة التجزئة من حيث التكلفة إلى حد كبير يتألف من الإيجار ، الرواتب ، والتدريب ، والإعلان والترويج (آسيا والمحيط الهادئ) وبالنسبة لبعض تجار التجزئة ، ودعم الخلفية. عندما ترتفع الإيجارات ، والإيرادات لا يرقى إلى درجة مماثلة ، وتجار التجزئة سوف تنفق أقل في مجالات أخرى. مع مرور الوقت ، أنها ستخفض الانفاق على A & ف التدريب أو كوسيلة لكبح جماح التكاليف.

وبالنسبة لبعض تجار التجزئة ، لا سيما المشاريع الصغيرة والمتوسطة الحجم ، هي انخفاض الأرباح إلى درجة أن المحافظة على الأعمال التجارية لحفظ ذلك من أجل الذهاب ، التي هي ، متاجرهم تبقى مفتوحة فقط ما دام يمكن تغطية التكاليف.

هل تشعر أن تجار التجزئة كما تحمل على الخروج من السوق؟

قال لي أحد متاجر التجزئة أن الإيجارات أصبحت مرتفعة للغاية وكثير منهم يشعرون بأثر ذلك. وإذا لم يكن لحقيقة أن كان قد اشتراها من متجر بلده ، أمور سيكون من الصعب عليه. وقال إنه يرى أن العديد من المستأجرين يواجهون أوقات عصيبة وتواجه صعوبة في الحفاظ على أعمالهم التجارية.

ولا ينفع أن تجار التجزئة تجد صعوبة في السيطرة على تكاليف التشغيل الأخرى ، بما فيها مرتبات الموظفين و، في حالة الأغذية والمشروبات المشغلين ، وتكاليف الغذاء. في حالة وجود لبيع الأزياء بالمفرق ، تكاليف الموظفين وعادة ما تشكل 10-12 في المائة من المبيعات. وهذا هو أعلى ، ويقول ، هونغ كونغ ، حيث تكاليف الموظفين قد تتراوح بين 8-10 في المائة من المبيعات.

وعلى العموم ، فإن تجار التجزئة يريد ان يكون في مجال الأعمال التجارية للأجل الطويل. ولكن ، من أجل تبرير الاستثمار في الأعمال التجارية ، فإنها تحتاج ضمان الحيازة. إذا كانت غير مؤكدة الى متى سوف يكون في مول معين ، فإنها لن تكون مستعدة لوضع الكثير من الاستثمار. ومن غير المعقول لتدريب الموظفين وبناء قاعدة عملاء ، ليقفل إلا بعد ثلاث سنوات بسبب ارتفاع الايجارات.

جميع هذه الآثار المستهلك. عندما مراكز التسوق المؤجرة التي هي أساسا لتجار التجزئة مع جيوب عميقة ، ومراكز التسوق وسوف نرى هذه الازدواجية من المستأجرين وهذا سيؤدي في أقل متنوعة للمتسوقين. لتجار التجزئة التي تعمل على تخفيض هوامش الربح ، على سبيل المثال ، والالكترونيات ، والكهرباء والتكنولوجيا المتاجر ، والمكتبات ومحلات السوبر ماركت الكبيرة الشكل ، هناك قلق من أن يوم واحد من أنهم ربما لم تعد موجودة في مراكز التسوق.

لتمييز أنفسهم من المنافسة ، الملاك البحث عن مفاهيم جديدة للتسوق لمراكز التسوق. مفاهيم جديدة سيكون التعادل ، ولكن تجار التجزئة قد تحجم عن تقديم الجديد في الأسماء التجارية بسبب ارتفاع التكاليف التي ينطوي عليها الإعداد. المرخص لهم والامتياز قد دفع الكثير من المال لحقوق لإنشاء علامات تجارية جديدة في سنغافورة. ارتفاع تكاليف الإيجار جعل تجار التجزئة تفكر مرتين اختبار المفاهيم الجديدة بسبب المخاطر التي تنطوي عليها. واحد طريقة للالتفاف على هذا من شأنه أن يكون لأصحاب العقارات لمشغلي هذه تهمة أقل إيجار لمساعدتهم على الحصول على موطئ قدم في السوق. سلوك المستهلك هو آخر من الهم وتجار التجزئة. سنغافورة تعتبر مقتصدة ، وأقل من الدخل القابل لل. وهناك عدد كبير منهم يتمتع اتخاذ ميزانية الرحلات الجوية في الخارج للتسوق وتناول الطعام. ولكن الارقام الصادرة عن إدارة الإحصاء في سنغافورة ونايت فرانك البحث تبين أن قيمة مبيعات التجزئة باستثناء السيارات) قد ارتفع خلال السنوات الخمس الماضية الى 22.53 مليار دولار في عام 2007. وهو ما يمثل زيادة قدرها 9.02 في المائة عن العام السابق.

زيادات مماثلة لمبيعات التجزئة لكل قدم مربع من المساحة المخصصة لتجارة التجزئة ومبيعات التجزئة للفرد الواحد وقد لوحظت. وفي عام 2007 ، مبيعات التجزئة من 650.50 دولار psf من مجموع المخزون اعتقل التجزئة ، أي بزيادة قدرها 9.57 في المائة على اساس سنوى. على أساس نصيب الفرد ، ومبيعات التجزئة كانت 4.814 دولار. وهذا يعني أن كل قدم مربع من المساحة المخصصة لتجارة التجزئة هو يوكل المزيد من المبيعات في كل عام. ولكل شخص في سنغافورة هو أيضا ينتج عنه مزيد من مبيعات كل عام. مع زيادة سنوية في عدد السائحين الوافدين ، وتجارة التجزئة المبيعات ستكون بالتأكيد عززت.

في العام الماضي ، وسنغافورة بنجاح تأمين الحقوق لاستضافة سباق الفورمولا واحد لمدة خمس سنوات ، بدءا من الافتتاحية للفورمولا واحد 2008 السنغافورية سنغافورة سباق الجائزة الكبرى. هذا ، جنبا إلى جنب مع المشاريع القادمة مثل اثنين من المنتجعات المتكاملة ، وتجديد شباب شارع البستان ، وتطوير حدائق وبحلول خليج والمركز الرياضي الذي سوف يضع سنغافورة على المسار الصحيح لتحقيق سنغافورة السياحة المجلس 2015 هدف من 30 مليون دولار في إيرادات السياحة و 17 مليون زائر. وفي عام 2007 ، كانت الأرقام 13.8 مليار دولار و 10.3 الزوار القادمين على التوالي.

وأخيرا ، سوف يكون هناك تباطؤ في استئجار ما يزيد من تجار التجزئة الأمل؟ سوف نواجه العرض المفرط في السنوات القليلة المقبلة؟

بين الآن وعام 2010 ، نحو 6.8 مليون قدم مربع من المساحة المخصصة لتجارة التجزئة ومن المتوقع أن يأتي على تيار. في الواقع أن تعمل لعدد أقل من قدم من المساحة المخصصة لتجارة التجزئة للشخص الواحد مما حاليا : سيكون هناك ما يقدر ب 6.89 قدم مربع من المساحة المخصصة لتجارة التجزئة للفرد الواحد من السكان ، بانخفاض من 7.4 قدم مربع في عام 2007.

ويبدو أن المأمول للتخفيف من الإيجارات قد لا تتحقق. ذلك ما يمكن أن نتطلع إلى المستهلكين؟ انهم سوف يتحملون وطأة من تجار التجزئة وارتفاع تكاليف التشغيل وينبغي أن تكون مرت على هذه لهم؟ وهذا آخر شيء يريدونه.

ما نريد هو المتسوقين لزيارة المراكز التجارية وحيث الملاك والمستأجرين ، والمستأجرين أن نعمل معا لانتاج جديدة ونابضة بالحياة مزيج التجزئة. حيث يمكن العثور على دراية العلامات التجارية وعندما نعلم أن أعود ، لا تزال هذه الأسماء سوف تكون هناك. حيث المحلات جيدة ومخزون مبيعات الموظفين دراية البضائع.

ولكن التجزئة مشغلي اتخاذ تقدمه من عملائها. إلى حد ما ، لنا عادات التسوق في تشكيل بيئة التجزئة. مما لا شك فيه ، هو في سنغافورة سوق صغيرة نسبيا ولكن اذا المتسوقين إرسال رسالة واضحة نحو السلع والخدمات التي يريدونها حقا وإنفاق الأموال وفقا لذلك ، فإن شبح ارتفاع الإيجارات لن يكون كما يظهر من المثبط للهمم.

شيرين Sng هو رئيس ، والتجزئة ، نايت فرانك Pte المحدودة

سنغافورة الملكية -- أشتري ، بيع ، إيجار والاستثمار
جيري Hansin ( 65) 9027 5537
البريد الإلكتروني : jerry@assetomgt.com
الموقع : www.assetomgt.com